Podział majątku wspólnego małżonków a prawo do mieszkania w TBS.

W czasie trwania związku małżeńskiego małżonkowie często nie przywiązują wagi do tego, czym jest majątek wspólny i co wchodzi w jego skład. W większości wypadków podział majątku wspólnego po rozwodzie obejmuje takie składniki majątkowe, jak nieruchomości, wyposażenie domu, samochody czy zgromadzone środki pieniężne. Niewiele osób zdaje sobie sprawę z tego, że również prawo najmu lokalu z TBS podlegać będzie podziałowi.

W jaki sposób następuje więc podział majątku takiego lokalu, w jaki sposób obliczyć jego wartość, czym jest w ogóle mieszkanie z TBS ? O tym dowiesz się z niniejszego artykułu.

Mieszkanie w TBS – czym jest?

W pierwszej kolejności warto wyjaśnić, czym jest mieszkanie z zasobów TBS. Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) to najczęściej państwowe bądź prywatne spółki, które działają w oparciu o środki pochodzące z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz grunty należące do lokalnych samorządów. Do zadań TBS należy przede wszystkim budowa tanich mieszkań przeznaczonych wyłącznie na wynajem dla osób fizycznych. W związku z tym mieszkań z zasobów TBS nie można nabyć na wyłączną własność- lokale te są jedynie wynajmowane zainteresowanym osobom fizycznym. Najemcami takich mieszkań są najczęściej osoby, których dochody są zbyt wysokie, aby mogły ubiegać się o lokal komunalny, lecz zbyt niskie, by uzyskać kredyt na zakup własnej nieruchomości.

Co istotne, najemcą może być tylko osoba, która nie posiada tytułu prawnego do innej nieruchomości. Lokal w TBS musi być przeznaczony wyłącznie na cele mieszkaniowe. Istotną zaletą najmu mieszkań z TBS jest niski czynsz – niższy, aniżeli wynikający z najmu lokali na wolnym rynku. Warto jednak pamiętać, że większość TBS-ów uzależnia zawarcie umowy najmu od dokonania przez najemcę wpłaty tzw. opłaty partycypacyjnej. Kwota partycypacji nie może przekroczyć jednak 30% kosztów budowy tego lokalu. Należy mieć na uwadze, że w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu.

Podsumowując, w świetle obowiązujących przepisów, mieszkanie z TBS można jedynie wynająć – prawo nie przewiduje możliwości wykupu mieszkania, w zwitku czym przez cały czas trwania umowy właścicielem lokalu pozostaje Towarzystwo. 

Czy mieszkanie z zasobów TBS wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków?

Tak, prawo najmu lokalu z TBS wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków, niezależnie od tego czy oboje są najemcami, czy tylko jedno z nich. Zgodnie z art. 680¹ § 1 k.c., małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. W świetle prawa to oboje małżonkowie są najemcami lokalu i nie ma znaczenia to, czy umowę podpisał tylko jeden z małżonków, czy oboje. W związku z tym zarówno kwota partycypacji, jak i samo prawo najmu wchodzi do majątku wspólnego małżonków i będzie podlegało podziałowi po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej.

Podział majątku wspólnego a prawo najmu lokalu z TBS.

Jak już wskazano powyżej, prawo najmu lokalu z TBS wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków i podlega podziałowi po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej (najczęściej po rozwodzie lub po wydaniu orzeczenia ustanawiającego między małżonkami rozdzielność majątkową). Podział majątku w tym przypadku może polegać na przyznaniu na wyłączność prawa najmu lokalu mieszkalnego jednemu z małżonków, z dokonaniem odpowiedniej spłaty na rzecz drugiego małżonka. W tym miejscu może pojawić się pytanie, w jaki sposób wycenia się prawo najmu lokalu z TBS. Nie mamy przecież do czynienia z nieruchomością, którą możemy sprzedać za konkretną kwotę.

Otóż, zgodnie z jednolitym orzecznictwem oraz ugruntowanym stanowiskiem doktryny realną wartość prawa najmu przyjętą do rozliczeń w sprawach o podział majątku wspólnego wyraża różnica pomiędzy czynszem „wolnym” (rynkowym) a czynszem regulowanym, uiszczanym przez najemcę lokalu wynajmowanego od Towarzystwa Budownictwa. Taki sposób ustalenia wartości prawa najmu również od TBS, nawiązuje do orzecznictwa dotyczącego mieszkań komunalnych, zgodnie z którym wartość tego prawa ustala się jako różnicę między czynszem za komunalny lokal mieszkalny a czynszem wolnym oraz uwzględniając – w konkretnych okolicznościach sprawy – okres prawdopodobnego trwania stosunku najmu (uchwały Sądu Najwyższego: z dnia 24 maja 2002 r., III CZP 28/02; z dnia 9 maja 2008 r., sygn. III CZP 33/08). 

Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24 maja 2002 r., III CZP 28/02, przy określaniu wartości prawa najmu, jako składnika majątku wspólnego podlegającego podziałowi, powinno się uwzględniać wartość możliwości korzystania w przyszłości z lokalu mieszkalnego przez najemcę. Zważywszy, że istotą tego prawa jest możliwość korzystania z cudzego przedmiotu majątkowego przez czas oznaczony lub nieoznaczony, przy ustalaniu wartości tego prawa nie można nie uwzględniać hipotetycznego okresu trwania owej możliwości korzystania. Trudno byłoby sobie wyobrazić poprawne ustalenie wartości prawa najmu bez uwzględnienia faktu, że najem ma trwać w przyszłości przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Innymi słowy, przyjąć należy, że jednym z niezbędnych czynników, podlegających uwzględnieniu przy ustalaniu wartości prawa najmu lokalu mieszkalnego, jest przyszły prawdopodobny czas trwania stosunku najmu. Nie chodzi tu więc w istocie o „wartość prawa na przyszłość” czy też o przyszłą wartość istniejącego już prawa najmu, ale o aktualną wartość tego prawa, istniejącą w chwili zamknięcia rozprawy, tyle że określoną z uwzględnieniem prawdopodobnego czasu trwania tego stosunku prawnego w przyszłości.

Podsumowując, prawo najmu lokalu od TBS wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków i podlega podziałowi po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej. Wycena prawa najmu powinna się opierać o wiadomości specjalne, dlatego w tym zakresie powinien zostać powołany biegły z zakresu szacowania wartości nieruchomości, po to by ustalić rzeczywistą wartość prawa najmu lokalu i kwotę spłaty na rzecz drugiego małżonka. W razie jakichkolwiek pytań czy wątpliwości, zachęcamy do skorzystania z porady prawnej adwokat Angeliki Rucińskiej, która zajmuje się kompleksowym doradztwem prawnym w sposób zapewniający zadbanie o interesy klienta.