Podział majątku a nieruchomość obciążona kredytem hipotecznym

Bardzo często w pracy adwokata pojawiają się sytuacje, że w skład majątku wspólnego wchodzi nieruchomość obciążona kredytem hipotecznym. Klienci kancelarii adwokackiej z Poznania reprezentowanej przez Adwokat Angelika Rucińska, często pytają co z tym zrobić? W tej kwestii problem narasta od lat, albowiem sądy nie wypracowały jednolitej linii orzeczniczej odnośnie rozliczenia hipoteki obciążającej nieruchomość.

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, co do zasady długów zaciągniętych przez oboje małżonków nie można rozliczać przy podziale majątku wspólnego, gdyż mimo takiego podziału dług nadal utrzymuje się. Przerzucenie długu na jednego tylko z małżonków godziłoby w prawa wierzycieli (por. postanowienie składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 1978 r., III CRN 194/78).

Powyższa zasada doznaje jednak pewnych odstępstw w przypadku kredytu hipotecznego na mieszkanie, bowiem aktualnie w orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje stanowisko, że w sprawach o podział majątku wspólnego, sąd – przydzielając jednemu z uczestników nieruchomość obciążoną hipotecznie – powinien ustalić wartość tej nieruchomości z uwzględnieniem obciążenia hipotecznego. (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 kwietnia 2011 r., I CSK 661/10).

Jak ustalić wartość nieruchomości obciążonej kredytem?

W tej sytuacji wartość nieruchomości ustalana jest poprzez odjęcie od wartości rynkowej nieruchomości aktualnego stanu obciążenia hipotecznego. Jeżeli wartość wspólnej nieruchomości wynosi 600 000 zł, zaś kredyt zaciągnięty na jego zakup wynosił 300 000 zł, wówczas Sąd ustali wartość mieszkania na kwotę 300 000 zł. Małżonek, któremu zostanie przyznana własność przedmiotowej nieruchomości, zostanie zobowiązany do spłaty drugiego małżonka w kwocie 150 000 zł – w przypadku ustalenia równych udziałów w majątku.

Czy oboje małżonkowie nadal mają obowiązek spłacać raty?

Przy podziale majątku wspólnego, Sąd ma możliwość pomniejszenia wartości mieszkania o kredyt, o czym była mowa powyżej, ale niestety nie ma prawa ingerować w umowę kredytu i ustalać, kto będzie zobowiązany spłacać raty. Pomimo przyznania własności mieszkania tylko jednemu małżonkowi, oboje kredytobiorcy w dalszym ciągu mają obowiązek płacenia rat.

Krótko mówiąc banku nie interesuje czy strony są nadal małżonkami czy też nie.

Byli małżonkowie powinni zatem uregulować tę kwestię we własnym zakresie i w porozumieniu z bankiem można ustalić, że małżonek, któremu zostanie przyznane mieszkanie przejmie kredyt pod warunkiem, że sam będzie miał zdolność kredytową do obsługi kredytu. Jeżeli nie będzie miał on wystarczającej zdolności kredytowej, do kredytu może przystąpić również inna osoba np. członek rodziny. Możliwe jest również uzyskanie od banku promesy, w której bank zobowiąże się do przepisania kredytu po okazaniu postanowienia sądu wydanego po przeprowadzeniu podziału majątku.

Sprawy o podział majątku wspólnego niejednokrotnie sprawiają duże problemy zwłaszcza jeśli dochodzą do tego kredyty na zakup mieszkania, dlatego pomoc adwokata może się okazać nieoceniona. Kancelaria Adwokacka z Poznania reprezentowana przez Adwokat Angelika Rucińska zajmuje się sprawami o podział majątku wspólnego zarówno w przypadku nierównych udziałów, jak również w sytuacjach, gdy w ramach podziału majątku rozliczane są nakłady i wydatki.